Introduction :
L’investissement locatif est une stratégie prisée pour se constituer un patrimoine et générer des revenus passifs. En 2025, le choix entre la location meublée et la location non-meublée reste une question clé pour les investisseurs. Chaque option a ses avantages et inconvénients, et influence la rentabilité, la fiscalité et la gestion du bien. Cet article vous aide à comprendre les différences et à faire le meilleur choix selon votre stratégie d’investissement. Location meublée ou non-meublée : avantages, fiscalité et choix optimal pour propriétaires et locataires. Comparez et trouvez la meilleure option !
1. Location meublée vs non-meublée : quelles différences ?
La principale distinction entre une location meublée et une location non-meublée réside dans l’équipement du logement. Un bien meublé doit contenir un minimum d’équipements permettant au locataire d’y vivre immédiatement (literie, cuisine équipée, vaisselle, mobilier, etc.). À l’inverse, un logement loué vide est généralement dépourvu de ces équipements, laissant le soin au locataire d’aménager l’espace comme il le souhaite.
D’un point de vue contractuel, la durée du bail diffère également : en meublé, le bail standard est d’un an renouvelable (ou neuf mois pour les étudiants), tandis qu’en non-meublé, il est de trois ans minimum. Cette différence a un impact sur la rotation des locataires et la gestion administrative du bien.
Enfin, la rentabilité potentielle varie : les loyers en meublé sont généralement plus élevés que ceux d’un bien loué vide, mais cela implique aussi un investissement plus important en mobilier et un risque de vacance locative plus élevé.
2. Fiscalité de la location en 2025 : quel régime privilégier ?
En 2025, la fiscalité de la location reste un paramètre déterminant pour les investisseurs. La location non-meublée relève du régime des revenus fonciers. Le propriétaire peut choisir entre le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus) ou le régime réel, plus avantageux lorsque les charges déductibles sont importantes.
En revanche, la location meublée est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes existent : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, et le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier. Ce dernier peut être particulièrement intéressant pour optimiser la fiscalité et réduire l’imposition sur les revenus locatifs.
À noter que le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste attractif en 2025, notamment grâce à l’amortissement qui peut réduire considérablement la base imposable. Toutefois, il est essentiel de suivre les évolutions fiscales car des réformes pourraient impacter ces dispositifs dans les années à venir.
3. Choisir entre meublé et non-meublé : quels critères prendre en compte ?
Le choix entre location meublée et non-meublée dépend de plusieurs critères :
1. L’emplacement du bien : Dans les grandes villes et les zones touristiques, la demande pour la location meublée est forte, notamment auprès des étudiants, des cadres en mobilité et des étrangers. En revanche, dans des zones résidentielles où les locataires cherchent de la stabilité, la location non-meublée est souvent privilégiée.
2. Votre stratégie d’investissement : Si vous souhaitez maximiser votre rentabilité et optimiser votre fiscalité, la location meublée avec le régime du réel peut être plus avantageuse. À contrario, si vous préférez la stabilité locative et minimiser la gestion, un bail non-meublé sur trois ans offre plus de sécurité.
3. Le niveau de gestion que vous êtes prêt à assumer : La location meublée signifie plus de rotation des locataires et une gestion plus intensive (entretien du mobilier, recherche fréquente de locataires…). Pour un investisseur qui souhaite limiter la gestion quotidienne et les congés fréquents, la location vide est une option plus sereine.
4. Votre capacité financière : Meubler un bien représente un coût supplémentaire qu’il faut intégrer dans son budget. De plus, dans certaines situations, un investissement en meublé peut nécessiter un apport plus important pour compenser une éventuelle vacance locative accrue ou des frais d’entretien plus élevés.
En analysant ces critères, chaque investisseur pourra orienter son choix en fonction de ses objectifs patrimoniaux et financiers.
Conclusion :
Que vous optiez pour la location meublée ou non-meublée en 2025, chaque solution présente des atouts et des inconvénients. La location meublée offre une rentabilité potentiellement plus élevée et des avantages fiscaux intéressants, mais demande plus de gestion et d’entretien. La location non-meublée garantit une stabilité locative accrue et une gestion simplifiée, mais avec un rendement souvent moindre. Il est crucial d’analyser votre projet dans sa globalité et de considérer votre tolérance au risque, votre fiscalité et votre horizon d’investissement. Avant de prendre une décision, consultez un expert en immobilier ou un conseiller fiscal pour choisir l’option la plus adaptée à votre situation.
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